最近這段時間，大陸地區關於商辦空置率激增的消息傳得沸沸揚揚。這個話題之所以如此受關注，是因為商辦空置率反映了真實的經濟情況。
根據資料顯示，二季度上海高級商辦的空置率攀升至20%，深圳急增至21%，均為至少自2008年金融危機以來的最高水準；北京的空置率也出現了2009年以來高位，達到15.5%。
而且，這種情況會持續下去。明年上海的商辦空置率將飆升至30%，深圳在2022年將有近三分之一的高級商辦將出現空置。
更糟糕的是，空置率持續走高的同時，供應量卻沒有減少。據估計，及至2023年，深圳的商辦總庫存預計將較去年底激增約60%，上海將攀升44%。
然而，冰凍三尺非一日之寒。疫情只是加速了商辦空置率的提升，背後的根源是持續多年的商業用地過量供應，導致許多大城市都出現過剩的問題。
一方面是住宅用地緊缺，房價居高不下；一方面是商業用地供應過量，商辦用房庫存高企，租金下降顯著。這種供地比例，的確不合理。
事出反常必有妖。這種現象為什麼會持續多年呢？
分析這個問題，我們需要站在地方政府和開發商的角度上綜合考慮。
首先，大陸對各地建設用地指標有嚴格控制，地方政府要申請相應額度都要花很大力氣。而住宅用地的價格往往比商業用地高幾倍，卻是一錘子買賣，數量有限，賣完後就很難有後續的收入了，所以地方政府會限制住宅用地的供應，來維持它較高的價格。
同時，在政績驅動下，地方政府更傾向於規劃更多商業用地。因為商辦、商場等物業類型，建成後能夠為當地帶來源源不斷的GDP、稅收和就業崗位。所以政府會加大對商業用地的供應，降低用地成本，這樣有利於招商引資，發展地方經濟。
更何況，只有商業中心、超高商辦這樣的地標建築，才能給地方領導臉上貼金。可是等現在領導任期到了，下任領導並不一定認可這些項目，很可能就擱置了。
從開發商角度來看呢，大家都知道建住宅項目賺錢，但是這就跟買個8萬的愛馬仕包，要先買夠至少8萬的其他產品一樣。開發商想要拿到住宅用地，也要拿夠一定比例的商業用地，純住宅用地非常少。所以你可以看到，現在很多城市動不動就搞“商業綜合體”。
不過開發商也不傻，拿到商業用地後肯定會讓利潤最大化，所以經常打些擦邊球，建一些公寓項目來出售。即使建設住宅項目，周邊有商業配套也是一大賣點，能夠讓房子賣出更高溢價。至於最後能不能做起來，就要隨緣了，畢竟建商業綜合體非常燒錢。
在這種模式下，大陸地方政府和開發商也有利益一致的地方，聯合炒作概念使區域價值提升，政府的地更好賣了，區域建設也有了進展，開發商囤的地也升值了，大家心照不宣，一起賺錢。
近幾年，各種特色小鎮、文旅地產、生態園等概念層出不窮，背後很多打得都是這樣的算盤。
然而，商業地產是拿地容易運營難。不管是商鋪、商辦還是公寓，現在都面臨困境。
先說商鋪，大陸每個城市就那麼幾個繁華的商圈，好地段的商業用地非常貴而且稀缺。便宜的地一般都比較偏遠，周邊人口較少，達不到成熟開發的要求。就算硬著頭皮建起來了，後期招商也是大問題。如果開發商運營能力跟不上，即使在很好的地段，也是涼涼，更別說偏遠區域了。
大陸商業地產做得好的萬達、綠地等企業，本身在這個領域已經積累非常多的資源，有實力拿到好地，招商和運營能力也強，而且基本是自持出租，或者綜合開發租商業賣住宅。而其他大部分開發商只是靠賣商鋪賺錢，賣完後哪還管客戶的死活。個人業主根本沒有招商和運營能力，出租的多是不知名品牌，沒有特色也沒有吸引力，人氣慘澹。
隨著這些年線上購物的發展，商鋪的收益也大幅下滑，一鋪養三代變成一鋪毀三代。對普通人來講，商鋪已經不是一個很好的投資品類了。這些年，很多開發商為了促進銷售紛紛開始返租，然後不履行承諾，不少人被坑，千萬要警惕。
而關於商辦，在當前經濟形勢下，租戶更加保守，大部分公司停止擴張或者搬家，還有一些公司沒能熬住。今年一線城市租金已經連續下滑2個季度，如今疫情還未結束，經濟形勢不明朗，再加上後期供應量井噴，租金將進一步下滑。
至於公寓，99%都是坑。不僅居住體驗差，生活成本高，更因為二手交易稅費高，產權認可度低導致流動性很差，價格漲不起來。
之前每次住宅限購，商住項目就會迎來一波高潮。但是商住這種業態本身就是打擦邊球的產物，因此非常容易受到政策打擊。現在很多城市對商住專案也都有限購要求。這幾年不少投資公寓的人，賠錢都賣不出去，租金收益也不理想。
可是，在各方利益的綜合作用下，大陸很多城市的商業地產即使運營不善，銷售困難，土地依舊供應過剩。這就導致目前商辦用房達到了天量庫存。
截至2020年6月，大陸所有城市一線城市的商辦用房庫存為2954.69萬平方米，過去六個月的平均銷量僅為54.80萬平方米，去化週期長達59.1個月，其中，上海的去化週期長達133.61個月。相比之下，6月份大陸商品住宅待售面積23856萬平方米，較年初下降1800多萬平方米，庫存接近2012年末水準，去化週期目前已經不到3個月。
與商業用地供應過剩形成鮮明對比的是，多數一二線城市住宅供地計畫完成度不高。
2019年，大陸一線城市普遍未完成供地計畫，完成率最高的廣州僅有68%；二線城市中，只有南寧、重慶、成都等西部城市超額完成，而南京、杭州、合肥、寧波等華東區域城市普遍完成度不足，而這些城市今年的樓市熱度，大家也有目共睹。
此外，今年主要一二線城市1-5月份的供地計畫完成度也不理想，除了蘇州、南昌外，大部分城市的完成度小於40%。
明眼人都知道，住宅用地供應少，是很多城市房價持續上漲的一大推手。雖然在“房住不炒”的大背景下，樓市開啟打地鼠模式，冒頭就打，但這只是治標不治本。長期來看，只有住宅土地供應量充足，房價才能真正降下來。
所以，看一個城市的調控有沒有誠意，要看政府對住宅供地的放量。既然當前商辦用房庫存高企，銷售困難，那未來是否應該考慮減少商業供地，將更多的資源放在住宅上呢？
畢竟在樓市中，麵粉不降價，麵包也很難便宜。
