大陸商辦空置率高達20%!各城市仍傾向於規劃更多商業用地!

最近這段時間,大陸地區關於商辦空置率激增的消息傳得沸沸揚揚。這個話題之所以如此受關注,是因為商辦空置率反映了真實的經濟情況。

根據資料顯示,二季度上海高級商辦的空置率攀升至20%,深圳急增至21%,均為至少自2008年金融危機以來的最高水準;北京的空置率也出現了2009年以來高位,達到15.5%。

而且,這種情況會持續下去。明年上海的商辦空置率將飆升至30%,深圳在2022年將有近三分之一的高級商辦將出現空置。

更糟糕的是,空置率持續走高的同時,供應量卻沒有減少。據估計,及至2023年,深圳的商辦總庫存預計將較去年底激增約60%,上海將攀升44%。

然而,冰凍三尺非一日之寒。疫情只是加速了商辦空置率的提升,背後的根源是持續多年的商業用地過量供應,導致許多大城市都出現過剩的問題。

一方面是住宅用地緊缺,房價居高不下;一方面是商業用地供應過量,商辦用房庫存高企,租金下降顯著。這種供地比例,的確不合理。

大陸商辦空置率高達20%!各城市仍傾向於規劃更多商業用地!

事出反常必有妖。這種現象為什麼會持續多年呢?

分析這個問題,我們需要站在地方政府和開發商的角度上綜合考慮。

首先,大陸對各地建設用地指標有嚴格控制,地方政府要申請相應額度都要花很大力氣。而住宅用地的價格往往比商業用地高幾倍,卻是一錘子買賣,數量有限,賣完後就很難有後續的收入了,所以地方政府會限制住宅用地的供應,來維持它較高的價格。

同時,在政績驅動下,地方政府更傾向於規劃更多商業用地。因為商辦、商場等物業類型,建成後能夠為當地帶來源源不斷的GDP、稅收和就業崗位。所以政府會加大對商業用地的供應,降低用地成本,這樣有利於招商引資,發展地方經濟。

更何況,只有商業中心、超高商辦這樣的地標建築,才能給地方領導臉上貼金。可是等現在領導任期到了,下任領導並不一定認可這些項目,很可能就擱置了。

從開發商角度來看呢,大家都知道建住宅項目賺錢,但是這就跟買個8萬的愛馬仕包,要先買夠至少8萬的其他產品一樣。開發商想要拿到住宅用地,也要拿夠一定比例的商業用地,純住宅用地非常少。所以你可以看到,現在很多城市動不動就搞“商業綜合體”。

不過開發商也不傻,拿到商業用地後肯定會讓利潤最大化,所以經常打些擦邊球,建一些公寓項目來出售。即使建設住宅項目,周邊有商業配套也是一大賣點,能夠讓房子賣出更高溢價。至於最後能不能做起來,就要隨緣了,畢竟建商業綜合體非常燒錢。

在這種模式下,大陸地方政府和開發商也有利益一致的地方,聯合炒作概念使區域價值提升,政府的地更好賣了,區域建設也有了進展,開發商囤的地也升值了,大家心照不宣,一起賺錢。

近幾年,各種特色小鎮、文旅地產、生態園等概念層出不窮,背後很多打得都是這樣的算盤。

然而,商業地產是拿地容易運營難。不管是商鋪、商辦還是公寓,現在都面臨困境。

先說商鋪,大陸每個城市就那麼幾個繁華的商圈,好地段的商業用地非常貴而且稀缺。便宜的地一般都比較偏遠,周邊人口較少,達不到成熟開發的要求。就算硬著頭皮建起來了,後期招商也是大問題。如果開發商運營能力跟不上,即使在很好的地段,也是涼涼,更別說偏遠區域了。

大陸商業地產做得好的萬達、綠地等企業,本身在這個領域已經積累非常多的資源,有實力拿到好地,招商和運營能力也強,而且基本是自持出租,或者綜合開發租商業賣住宅。而其他大部分開發商只是靠賣商鋪賺錢,賣完後哪還管客戶的死活。個人業主根本沒有招商和運營能力,出租的多是不知名品牌,沒有特色也沒有吸引力,人氣慘澹。

隨著這些年線上購物的發展,商鋪的收益也大幅下滑,一鋪養三代變成一鋪毀三代。對普通人來講,商鋪已經不是一個很好的投資品類了。這些年,很多開發商為了促進銷售紛紛開始返租,然後不履行承諾,不少人被坑,千萬要警惕。

而關於商辦,在當前經濟形勢下,租戶更加保守,大部分公司停止擴張或者搬家,還有一些公司沒能熬住。今年一線城市租金已經連續下滑2個季度,如今疫情還未結束,經濟形勢不明朗,再加上後期供應量井噴,租金將進一步下滑。

至於公寓,99%都是坑。不僅居住體驗差,生活成本高,更因為二手交易稅費高,產權認可度低導致流動性很差,價格漲不起來。

之前每次住宅限購,商住項目就會迎來一波高潮。但是商住這種業態本身就是打擦邊球的產物,因此非常容易受到政策打擊。現在很多城市對商住專案也都有限購要求。這幾年不少投資公寓的人,賠錢都賣不出去,租金收益也不理想。

可是,在各方利益的綜合作用下,大陸很多城市的商業地產即使運營不善,銷售困難,土地依舊供應過剩。這就導致目前商辦用房達到了天量庫存。

截至2020年6月,大陸所有城市一線城市的商辦用房庫存為2954.69萬平方米,過去六個月的平均銷量僅為54.80萬平方米,去化週期長達59.1個月,其中,上海的去化週期長達133.61個月。相比之下,6月份大陸商品住宅待售面積23856萬平方米,較年初下降1800多萬平方米,庫存接近2012年末水準,去化週期目前已經不到3個月。

與商業用地供應過剩形成鮮明對比的是,多數一二線城市住宅供地計畫完成度不高。

2019年,大陸一線城市普遍未完成供地計畫,完成率最高的廣州僅有68%;二線城市中,只有南寧、重慶、成都等西部城市超額完成,而南京、杭州、合肥、寧波等華東區域城市普遍完成度不足,而這些城市今年的樓市熱度,大家也有目共睹。

此外,今年主要一二線城市1-5月份的供地計畫完成度也不理想,除了蘇州、南昌外,大部分城市的完成度小於40%。

明眼人都知道,住宅用地供應少,是很多城市房價持續上漲的一大推手。雖然在“房住不炒”的大背景下,樓市開啟打地鼠模式,冒頭就打,但這只是治標不治本。長期來看,只有住宅土地供應量充足,房價才能真正降下來。

所以,看一個城市的調控有沒有誠意,要看政府對住宅供地的放量。既然當前商辦用房庫存高企,銷售困難,那未來是否應該考慮減少商業供地,將更多的資源放在住宅上呢?

畢竟在樓市中,麵粉不降價,麵包也很難便宜。

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  • 版權聲明: 發表於 2020 年 8 月 2 日00:58:11
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